Rodzaje ryzyka występujące przy finansowaniu nieruchomości

Działalność banków angażujących się w proces finansowania rynku nieruchomości jest szczególnym rodzajem aktywności gospodarczej z uwagi na cechy, które charakteryzują nieruchomości tj.

–  niską płynność,
 – konieczność zaangażowania znacznej ilości środków,
– ryzyko spadku cen rynkowych nieruchomości,
– brak rzetelnych i powszechnie dostępnych źródeł informacji,
– trwałe położenie nieruchomości.

Dodatkowymi czynnikami mającymi wpływ na podejmowane decyzje o finansowaniu jest lokalizacja i przeznaczenie nieruchomości. Ponadto, przy podejmowaniu decyzji należy uwzględniać, specyfikę rynku nieruchomości polegającą, z punktu widzenia zasięgu terytorialnego, na jego lokalnym charakterze. Jest to związane przede wszystkim z podstawową cechą nieruchomości, czyli brakiem możliwości przemieszczania ich w przestrzeni.

Zalecenia Komitetu Bazylejskiego a ryzyko finansowania

W aspekcie minionych kryzysów na rynku finansowania nieruchomości powstało szereg aktów mających stabilizować sytuację w tym zakresie. Choćby nasze krajowe Rekomendacje, a w kontekście międzynarodowym Zalecenia Komitetu Bazylejskiego, znane jako  Bazylea III, posiadające podstawowe znaczenie dla globalnych regulacji sektora bankowego, stanowiąc odpowiedź na kryzys finansowy z lat 2007–2009. Ich głównym celem jest wzmocnienie stabilności finansowej poprzez podniesienie wymogów kapitałowych, wprowadzenie standardów płynności oraz ograniczenie dźwigni finansowej.

Nasza krajowa Rekomendacja J : https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_J_2000.pdf

W Polsce negatywnym czynnikiem mającym wpływ na ryzyko przy podejmowaniu decyzji z zakresu finansowania rynku nieruchomości jest brak w pełni rzetelnych, łatwo i powszechnie dostępnych źródeł informacji o nim. Ceny nieruchomości, – a także generowane przez nie dochody – podlegają znacznym zmianom w czasie. Zmienność ta jest związana z cyklami koniunkturalnymi gospodarki, a szczególnie regionu, gdzie dana nieruchomość jest położona.

Na temat tłumaczeń dokumentów finansowych pisaliśmy – Tłumaczenia finansowe

Jakie sygnały ostrzegawcze przy ocenie ryzyka finansowania?

Z doświadczeń krajów rozwiniętych wynika, że sygnałami ostrzegawczymi dla banków finansujących rynek nieruchomości powinno być :

• spadek produktu krajowego brutto,
• spadek produkcji przemysłowej,
• spadek produkcji budowlanej,
• wysoki i rosnący poziom bezrobocia,
• wysokie i rosnące stopy procentowe (indeksowane inflacją, kursem walutowym).

Szczególnie narażone na trudności mogą być banki finansujące rynek nieruchomości w rejonach, w których tempo rozwoju gospodarczego jest znacznie powyżej średniej krajowej, błędnie zakładając, że pozytywna tendencja będzie się utrzymywać przez długi czas. Ta część rozdziału koncentruje się na ryzyku występującym w portfelu kredytowym związanym z rynkiem nieruchomości. Kredyty i pożyczki związane z rynkiem nieruchomości są narażone na ryzyko kredytowe, stopy procentowej, kursowe, płynności, operacyjne, prawne i ryzyko związane z inwestycjami deweloperskimi.

Rodzaje ryzyka finansowania nieruchomości

Poniżej opisano rodzaje ryzyka, które mają największy wpływ na proces finansowania nieruchomości. Dodajmy, że przedstawione rodzaje finansowaniu rynku ryzyka nie są charakterystyczne tylko dla nieruchomości lecz dotyczą całej działalności banku. W największym skrócie można wymienić następujące rodzaje ryzyka – omówione po kolei w opracowaniu:

• RYZYKO KREDYTOWE
• RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ
• RYZYKO KURSOWE
• RYZYKO PŁYNNOŚCI
• RYZYKO PRAWNE
• RYZYKO OPERACYJNE
• RYZYKO ZWIĄZANE Z FINANSOWANIEM INWESTYCJI DEWELOPERSKICH (gdzie wyróżniamy: ryzyko uzyskania zezwoleń, związane z gruntem, finansowania, techniczne, związane z niedotrzymaniem terminu, – omówione zostaną szczegółowo)

W tej części opracowania zajmiemy się najpierw ryzykiem kredytowym

Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe to niebezpieczeństwo poniesienia przez bank straty w wyniku braku zdolności lub gotowości spłaty zobowiązania ze strony kredytobiorcy według uzgodnionych w umowie warunków. Ryzyko kredytowe powstaje w każdej sytuacji, gdy bank finansuje lub podejmuje takie zobowiązanie umowne (bądź też zobowiązanie takie wynika z innych okoliczności) bez względu na to, czy zaangażowanie jest wykazane w bilansie. Biorąc pod uwagę charakter rynku nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym można stwierdzić, że finansowanie projektów dotyczących nieruchomości jest narażone na wysoki stopień ryzyka kredytowego. Ograniczona podaż gruntu w atrakcyjnej lokalizacji, długi okres życia ekonomicznego nieruchomości i wysoka wrażliwość na stopy procentowe sprawiają, że rynek nieruchomości jest wysoce zmienny i poddany cyklicznym wahaniom. Ryzyko kredytowe wiążące się z finansowaniem przez bank rynku nieruchomości jest zależne przede wszystkim od indywidualnej sytuacji ekonomiczno-finansowej kredytobiorcy, która narażona jest na działanie następujących przykładowych czynników o charakterze ogólnorynkowym:

Konkurencyjne czynniki rynkowe

Projekt na rynku nieruchomości może narazić kredytobiorcę na ryzyko wywołane konkurencyjnymi czynnikami rynkowymi, skutkujące tym, że rzeczywiście wynajęta powierzchnia lub sprzedana będzie mniejsza niż zakładano w planach inwestycyjnych. Te konkurencyjne czynniki rynkowe mogą być spowodowane nadmiernym optymizmem wstępnych prognoz popytu, lub mogą być zwiększone przez spadek popytu podczas wykonywania projektu, lub wkrótce po jego ukończeniu.

Konkurencyjne czynniki rynkowe mogą zostać spotęgowane przez dużą liczbę ,,przymusowych” sprzedaży nieruchomości, wywołując obniżenie wartości innych nieruchomości na danym rynku. Inwestorzy kupujący nieruchomości sprzedawane w przymusowych” sytuacjach mogą pozwolić sobie na pobieranie niższych czynszów, tym samym przyczyniając się do obniżania czynszów rynkowych.

Ryzyko kredytowe a stopy procentowe

Wrażliwość inwestycji w nieruchomości na ryzyko stopy procentowej jest niezwykle istotna w procesie kredytowania branży nieruchomości. Z punktu widzenia kredytobiorcy, stopy procentowe wpływają na ceny nieruchomości poprzez koszt i dostępność finansowania i w ostateczności na finansową opłacalność projektu. Biorąc pod uwagę zmienne oprocentowanie większości kredytów i stałe stawki czynszów, wzrastające stopy procentowe negatywnie wpływają na przyszłą możliwość spłaty W przypadku większości projektów w nieruchomościach. Wyższe stopy procentowe ograniczają również płynność rynku, gdyż podnoszą atrakcyjność alternatywnych inwestycji. Niektóre banki mogą wymagać od swoich kredytobiorców w dziedzinie nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym, aby podjęli działania zabezpieczające projekt przed niekorzystnym wpływem skutków związanych z ryzykiem stopy procentowej.

Literatura:

https://dspace.uni.lodz.pl/bitstream/handle/11089/30107/Czajkowska_Kredytowanie.pdf

Sieć ryzyka inwestycyjnego na rynku nieruchomości: https://pb.edu.pl/oficyna-wydawnicza/wp-content/uploads/sites/4/2022/07/Golabeska_Siec-ryzyka-inwestycyjnego.pdf