Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym. Osiem definicji wartości

Jak zdefiniować wartość nieruchomości?

Nieraz stajemy wobec konieczności wyceny wartości nieruchomości do różnych celów w gospodarce nieruchomościami. W zależności od rodzaju takiej nieruchomości, czy:

• jest to zwykłe mieszkanie na wynajem lub na sprzedaż, czy też
• nieruchomość komercyjna typu restauracja, lokal użytkowy, hala fabryczna lub pomieszczenia biurowe,

– istnieją w gospodarce nieruchomościami odpowiednie podejścia, czyli metody wyceny wartości. W przypadku nieruchomości komercyjnych najczęściej stosowane jest podejście dochodowe.

Jak określić wartość nieruchomości?

Możemy mówić o tak zwanych przejawach wartości ekonomicznych, pod postacią różnych definicji wartości.

Pierwszym przykładem jest wartość czynszowa, wyrażona poprzez czynsz roczny, jaki dana nieruchomość przyniosłaby na otwartym rynku. Jest to dosyć klarowne podejście gdyż wysokość czynszu daje nam odzwierciedlenie szacowanej wartości nieruchomości. Oczywiście nie w każdym przypadku.

Poczytaj też nasze porady – Jak sprzedać samemu mieszkanie?

Dlatego kolejna definicja wartości, czyli wartość użytkowa. Wartość ta obrazuje obiektywną zdolność do zaspokojenia potrzeb nabywcy.

Następna definicja wartości, czyli wartość katastralna. Czym jest wartość katastralna? Jest ona określona w trakcie powszechnej taksacji, stając się podstawą naliczenia podatku do nieruchomości.

Należy powiedzieć że wartość katastralna stanowi funkcję urzędową i podatkową, a nie rynkową. Stanowi jeden z trzech rodzajów wartości określanych przez rzeczoznawców majątkowych, obok wartości rynkowej i odtworzeniowej. Pomimo iż obowiązująca w Polsce ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje wartość katastralną, i funkcjonuje u nas podatek katastralny, a jedynie podatek od powierzchni.

Co mówi Krajowy Standard Wyceny na temat wartości katastralnej?

Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość katastralna jego części składowych jest wartością zbliżoną do wartości rynkowej, na tyle na ile to jest możliwe do uzyskania przy zastosowaniu procedur typowych dla metod masowej wyceny.

Kolejna definicja to wartość ubezpieczeniowa. Opiera się ona o koszt odtworzenia lub zastąpienia.

Co ciekawe wartość odtworzeniowa w  rachunkowości jest również stosowana jako metoda wyceny przedsiębiorstwa, polega ona na wykazywaniu aktywów w bilansie według bieżącej ceny rynkowej, którą należałoby zapłacić za ich nabycie.

Wartość wymienna to kolejny typ definicji wartości. Jest to nieco enigmatyczna definicja, gdyż wartość wymienna może być oparta na wartości powstałej w fazie wytworzenia lub wymiany.

Doszliśmy do następnej definicji, czyli wartości inwestycyjnej zwanej wartością indywidualną. Co ciekawe wartość może być wartością ujemną. Dlaczego wartość ujemna? Powody mogą być różne: zobowiązania finansowe, prawne, cechy fizyczne nieruchomości takie jak wysoki stopień zużycia, erozja gruntów czy też ich zanieczyszczenie. Czyli na wartość ujemną składa się wszystko to co generuje znaczne nakłady potrzebne na przywrócenie pożądanego stanu.

Wartość rynkowa nieruchomości

Kolejna bodaj najważniejsza definicja czyli wartość rynkowa.

Zgodnie z obowiązującym w Polsce krajowym standardem wyceny podstawowym nr 1: wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji prezentowanej w niniejszym standardzie. Pojęcie wartości rynkowej nie jest uzależniona od faktycznego zawarcia transakcji w dniu, na który zostaje sporządzona wycena. Czyli – wartość rynkowa nie zależy od finalnego zawarcia transakcji.

Krajowe Standardy Wyceny można pobrać stąd : https://pfsrm.pl/aktualnosci/item/14-standardy-do-pobrania