Ryzyko inwestora nieruchomości cz.2

Pisaliśmy w marcu o podstawowych rodzajach ryzyka związanych z rynkiem deweloperskim w kontekście kredytowania inwestycji w nieruchomości przez banki. Dziś czas na bardziej szczegółowe zanurzenie się w temat oceny ryzyka inwestowania w budownictwie, zwłaszcza że ryzyko może spoczywać na banku, dlatego przyjrzymy się ryzyku związanemu z konkretnymi działaniami banków. Pierwszą część polecany przeczytać tutaj – Rodzaje ryzyka przy finansowaniu nieruchomości.

Automatyczne przedłużanie umów najmu ryzykiem?

Ryzyko związane z automatycznym przedłużaniem umów najmu jest również ryzykiem dla kredytobiorcy, które jest obecne w większości projektów na rynku nieruchomości. Pięcio- i dziesięcioletnie umowy najmu są najbardziej wrażliwe na zmiany wartości, lecz umowami najmu charakteryzującymi się największym ryzykiem dla kredytobiorcy są umowy krótkoterminowe (lub z krótkim okresem wypowiedzenia). Na rynkach nieruchomości znajdujących się w głębokim kryzysie, często zdarzało się, że umowy najmu były wypowiadane po upływie połowy czasu na jaki została pierwotnie zawarta umowa ze względu na upadłość najemcy, lub renegocjowane w zakresie warunków najmu. Nawet wartość budynków w pełni zajętych przez najemców może ulec obniżeniu, kiedy nadchodzi czas przedłużania umów w przypadku gdy czynsze rynkowe są niższe niż dotychczas obowiązujące. W miarę wygasania umów i spadku poziomu wpływów pieniężnych, kredytobiorca może mieć problemy ze spłacaniem kredytu.

O samodzielnym zakupie i sprzedaży mieszkania pisaliśmy tutaj.

Inwestorzy na rynku nieruchomości powinni monitorować ryzyko związane ze zmianami przepisów prawa. Zmiana przepisów dotyczących planów zagospodarowania przestrzennego, regulacji podatkowych i regulacji dotyczących ochrony środowiska naturalnego to przykłady lokalnych i ogólnokrajowych regulacji, które wywierają znaczący wpływ na wartość nieruchomości i opłacalność istniejących i planowanych projektów na rynku nieruchomości.

Inwestor staje również w obliczu ryzyka procesu budowlanego, polegającego na możliwości niedokończenia budowy na czas (lub w ogóle), lub przekroczenia kosztów budżetowych i w rezultacie doprowadzenia do nieopłacalności projektu. Ryzyko procesu budowlanego jest omawiane bardziej szczegółowo w dalszej części – zajmiemy się nim dalej.

Ponadto banki identyfikując ryzyko związane z udzielanymi kredytami na nieruchomości powinny uwzględniać ryzyko rynkowe (systemowe i niesystemowe) związane z nieruchomością.

• Ryzyko systemowe związane jest ze zmianą sytuacji na rynku nieruchomości spowodowaną zmianą warunków zewnętrznych tj. czynników ogólnoekonomicznych, zmian finansowych i opodatkowania.
• Ryzyko niesystemowe powiązane jest z czynnikami oddziałującymi na konkretną nieruchomość np. starzenie się obiektu obniża atrakcyjność nieruchomości, oddziałując na spadek dochodów; wzrost podaży nowych atrakcyjnych nieruchomości powoduje wzrost konkurencji i potencjalnie może wpływać na obniżenie dochodowości danej nieruchomości.

A jeśli bank kredytujący popełnił błąd?

Oprócz strat wynikających z nieprzewidzianego pogorszenia koniunktury gospodarczej, banki mogą także ponosić straty spowodowane złymi lub niedopracowanymi procedurami udzielania kredytów i niewłaściwym zarządzaniem bankowym portfelem kredytów na nieruchomości.

Niewłaściwą praktyką jest udzielanie kredytu, którego kwota jest zbyt wysoka w stosunku do wartości nieruchomości.

–  Wskaźnik LTV (Loan to Value): Banki mierzą ten stosunek wskaźnikiem LTV. Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, optymalny poziom LTV wynosi zazwyczaj do 80% (20% wkładu własnego).

–  Wysokie LTV (powyżej 80-90%): Kredyty, w których wkład własny jest niski (poniżej 20%, a zwłaszcza poniżej 10%), są traktowane przez banki jako obarczone podwyższonym ryzykiem.

Innym przejawem niewłaściwych praktyk jest zaniechanie zbadania przez bank zdolności kredytobiorcy do obsługi zadłużenia lub poleganie w nadmiernym stopniu na wartości zabezpieczenia przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu. Podejmując decyzję o kredytowaniu nieruchomości pracownicy banku dokonują oceny planowanego projektu, sprawdzając czy nie popełniono błędów takich jak:

• nierealistyczne założenia dotyczące przychodów
• niedokładność obliczeń w projekcie i nieścisłości w harmonogramie rzeczowo – finansowym projektu,
• potencjalne problemy budowlane,
• zły plan marketingowy, który może wpłynąć na nieopłacalność projektu.

Ryzykowna koncentracja portfela kredytów na nieruchomości

Bank powinien posiadać efektywne procedury wewnętrzne i mechanizmy kontroli wewnętrznej pozwalające na monitorowanie i zarządzanie ryzykiem koncentracji w portfelu kredytów na nieruchomości. Sygnałem wskazującym na niewłaściwe zarządzanie portfelem jest

– nadmierna koncentracja kredytów udzielonych jednemu kredytobiorcy lub powiązanej grupie kredytobiorców,

– nadmierna koncentracja jednego typu kredytów na nieruchomości lub jednej lokalizacji.

Ponadto niewłaściwa jest praktyka koncentrowania się w działalności banku na jednym obszarze geograficznym. Panujące bezrobocie strukturalne na obszarze działalności banku również może być przyczyną potencjalnych trudności.

Przy identyfikacji koncentracji portfela kredytowego, kredyty na nieruchomości o przeznaczeniu gospodarczym i kredyty mieszkaniowe powinny być rozpatrywane osobno, jeśli ich zachowanie nie podlega wpływowi podobnych rodzajów ryzyka. Jednakże grupy czy klasy kredytów na nieruchomości powinny być uważane za koncentracje, kiedy istnieją znaczące wspólne cechy, a kredyty te podlegają wpływom podobnych niekorzystnych czynników ekonomicznych, finansowych czy handlowych. Koncentracje, które powodują nadmierne ryzyko powinny być zredukowane w rozsądnym okresie. Aby przeciwdziałać takiemu ryzyku bank powinien wprowadzić standardy udzielania kredytów i zarządzania nimi zmierzające do zminimalizowania ryzyka związanego z udzielaniem nowych kredytów. Jednocześnie bank powinien utrzymywać adekwatny poziom kapitału, który stanowiłby zabezpieczenie przed nadmiernym ryzykiem w trakcie restrukturyzacji portfela.

Zgodnie z wytycznymi, banki muszą wdrożyć formalne zasady dotyczące:

• Identyfikacji i pomiaru: Określania rzeczywistego zaangażowania w poszczególne grupy portfeli kredytowych, sektorów gospodarki oraz rodzaje zabezpieczeń.
• Limitów koncentracji: Definiowania, aktualizowania i raportowania limitów zaangażowania, w tym dla portfeli kredytów zabezpieczonych hipotecznie.
• Testów warunków skrajnych (stress testing): Cyklicznego badania wpływu negatywnych scenariuszy rynkowych (np. spadek cen nieruchomości) na portfel.
• Polityki zabezpieczeń: Monitorowania wskaźnika LtV (Loan-to-Value) oraz wartości zabezpieczeń w portfelu

Dokumenty źródłowe artykułu:

Rekomendacja S – tekst źródłowy na stronie KNF

Strona BGK – Sprawozdanie w zakresie zarządzania ryzykiem